Вопросы кредитования

Есть ли конкуренция на рынке ипотечных кредитов и почему разные компании предлагают разные условия кредитования?

Поверхностный взгляд создает мнение, что конкуренция есть и, что условия действительно разные, но это не так. Максимальная сумма ипотеки, которую может получить НЕ РЕЗИДЕНТ ЕС, составляет в соответствии с предписанием ЦБ Испании 70% от оценочной стоимости объекта недвижимости и не один банк, при всем уважении, не может отступить от этого правила. Откуда тогда берутся заявления об ипотеке до 80 или 90%? Все очень просто. Это ипотеки, полученные ранее РЕЗИДЕНТАМИ Испании, относительно которых ЦБ дает совершенно иные предписания. На основании того, что ипотеки уже получены и апробированы, имеется возможность их перевода на нового владельца недвижимости, в том числе на НЕ РЕЗИДЕНТА. Таким образом, заявление о том, что какая-то компания или «наш банк» может для Вас «сделать» кредит больше и под меньшие ставки не имеет под собой оснований. Ситуация с «большими процентами» относится прежде всего не к банку и не к компании, а к объекту недвижимости который уже имеет эту ипотеку, поэтому мысленно переносить ее на весь рынок недвижимости в Испании нельзя. При строительстве новых объектов недвижимости инвестиционные компании — РЕЗИДЕНТЫ все чаще прибегают к услугам ипотеки, в основном это кредиты в размере 70%, но в таких мегаполисах как Мадрид и Барселона, где цена на землю и производство работ чрезвычайно высока, кредиты доходят и до 80%.


Насколько велик размер страховки на объект недвижимости стоимостью 250000 Евро?

Нельзя ответить на этот вопрос, по крайней мере, в таком виде как он поставлен. Нужно разобраться, что это за объект, входит ли в эту сумму земельный участок, выделить страховую базу, а затем рассчитать ежегодный страховой взнос. В итоге ежегодная страховая сумма непосредственно зависит от стоимости участка земли, на котором стоит объект или доли во владении землей в случае с многоквартирным домом и чем больше стоимость земли, тем меньше страховая сумма. При конкретных расчетах искомая сумма может оказаться в диапазоне от 190 до 450 Евро.
Другое дело, когда хозяин некого объекта недвижимости хочет, и не без оснований, чтобы страховая база была не менее 250000 Евро, то есть он оценивает постройки и внутренне содержимое (мебель, предметы интерьера, произведения искусства) в определенную сумму и при наступлении страхового случая желает получить соответствующее возмещение. Тогда, совершенно однозначно можно сказать, что ежегодно вносимая страховка будет составлять 450 Евро +/- 15 Евро.
К данной теме следует добавить, что в стране с реально работающими законами и 100% возможностью получить страховку в результате наступления страхового случая она нужна скорее владельцу недвижимости, чем третьим лицам. Недаром, предусмотрительные владельцы недвижимости каждый год сами пересматривают размер страховой базы и повышают его в соответствии с ростом цен на недвижимость.


Можно ли под один и тот же объект недвижимости взять кредиты в разных банках на территории Испании?

Однозначно нет. Дело в том, что информация об ипотеке заносится в национальный регистр собственности и становиться очевидной для всех заинтересованных организаций. Смысл ипотеки состоит не в покупке для банка очередного объекта недвижимости с непонятным участием третьих лиц, а в помощи в приобретении объекта недвижимости с гарантией возврата собственных средств. Собственная заинтересованность в приобретении объекта недвижимости не может выражаться на словах, а должна быть подкреплена если не равным, то в любом случае достаточно большим финансовым участием покупателя недвижимости.


Может ли один человек приобрести два объекта недвижимости и под каждый взять ипотечный кредит?

Совершенно легальной является ситуация когда человек берет до пяти ипотек под пять объектов недвижимости, но не более. Поэтому ответ на этот вопрос — да, может.


В какой момент и кому платится ипотечный кредит при покупке недвижимости?

Ипотека перечисляется банком на счет покупателя недвижимости в момент подписания контракта ипотеки, в следующий момент момент подписания купчей на недвижимость вся сумма стоимости недвижимости состоящая из собственных средств покупателя и суммы ипотеки перечисляется на счет продавца недвижимости. Фактически в сделке купли-продажи недвижимости с ипотечным кредитом участвуют три стороны: продавец недвижимости, покупатель недвижимости, кредитующий банк.
Физически перечисление средств может произойти несколько часов спустя, но подписание всех финансовых распоряжений о перечислении средств, происходит именно в момент заключения сделки в присутствии нотариуса.


Является ли ипотечный кредит препятствием для продажи объекта недвижимости?

Нет, не является. Сделка купли-продажи недвижимости по желанию покупателя может развиваться по трем сценариям:
  1. Переоформление ипотеки на нового владельца недвижимости.
  2. Ликвидация ипотеки в момент купли-продажи.
  3. Ликвидация ипотеки оформленной на старого владельца и открытие новой ипотеки на нового владельца.

Можно ли преждевременно закрыть не весь кредит, а его часть?

Можно закрывать кредит достаточно крупными частями, уплачивая от 0(ноль) до 0,75% от преждевременно погашаемой части кредита. При этом, так как тело кредита стало меньше, появляется возможность: либо сохранить сумму регулярного взноса и уменьшить срок выплат, либо уменьшить сумму регулярного платежа и сохранить срок погашения кредита. Например, имелся кредит 100000 Евро на 15 лет, где ежемесячный платеж составлял по нему 743 Евро. В случае досрочного погашения кредита на сумму 50000 Евро уплачивается штраф от 0 до 375 Евро (в зависимости от банка) и либо сохраняется ежемесячный платеж и срок выплат уменьшается до 5-и с небольшим лет, либо срок в 15 лет сохраняется, но ежемесячная выплата уменьшается до 372 Евро.


Все права принадлежат Reunión de agencias europea S. L. Перепечатка запрещена.