Это полезно прочитать

  • Это полезно прочитать
  • Если у Вас возникают вопросы, связанные с приобретением недвижимости в Испании присылайте их на info@hispana.ru. Наиболее интересные будут опубликованы на этой страничке.


    Почему не стоит доверять людям, которые знакомятся с Вами на пляже, кафе, отеле, книжном магазине … и в процессе знакомства приводят Вас к теме покупки недвижимости в Испании?


    Представьте ситуацию. Семья с детьми приехала в отпуск в Испанию. Утром они пошли на пляж. Жена плещется с дочерьми в воде, муж контролирует ситуацию с берега. Неожиданно в кадре появляется новый персонаж, в данном случае, это женщина неопределенных лет, явно с опытом. Она как «Наутилус» выныривает из воды, но в отличие от последнего не с 20.000 лье, а с мелководья, рядом с мамой играющей со своими детьми. С радостным восклицанием: - «привет русские!», которым немного портит идиллию, она начинает разговор с незатейливых, требующих минимальной реакции фраз.


    Интересно, почему эта женщина вынырнула именно в этом месте? Случайно? Эта пара с детьми были единственными русскими на пляже? Она соскучилась по россиянам и решила поговорить с соотечественниками в воде? Как она вообще здесь оказалась утром в рабочий день? Вопросов на самом деле возникает много, однако они не приходят к Вам в голову, когда Вы расслабленно нежитесь на солнце омываемый теплым Средиземным морем. Радушно принятые прекрасной цивилизованной страной, Вы стараетесь думать только о хорошем.


    Мирное общение продолжается, женщина оказывается компетентной во многих областях жизни, и, кроме того, проживает в Испании. Затем, предположим - Светлана, дадим ей условное имя, чтобы не путать с другими женщинами, собирается и уходит. Уходя, как-бы невзначай, Светлана предлагает показать город или приглашает к себе домой в гости, оставляя номер телефона. Мужу с женой может показаться интересным такое знакомство в чужой стране для дальнейшей перспективы. Кроме того, приятно внимание со стороны местного населения. На пляже были и другие русские, а подошли именно к нам, наверно мы имеем вид самых приличных и цивилизованных людей, не очень скромно принимают они на свой счет.


    Дальнейшее знакомство со Светланой и Хуаном (так зовут ее испанского мужа) продолжается. Семье россиян Испания очень понравилась своей кухней, климатом, архитектурой, прекрасными дорогами, а самое главное, вежливыми и отзывчивыми людьми. Они живо интересуется здешней жизнью, прицениваются. Из разговоров выясняется, что Хуан имеет отношение к строительству и продаже недвижимости и тут возникает логичная идея «что-нибудь» посмотреть. Так как у автора статьи нет задачи превратить данный текст в роман или детектив, хотя это было бы занимательно, детали придется опустить.


    Напомним, семья, приехав в Испанию, имела намерение отдохнуть, провести время у моря, позагорать, съездить на экскурсии, походить по магазинам. Таковы были первоначальные планы. В реальной же жизни парочка, буквально на третий день прилета, вместе с детьми, оказалась на строительной площадке одного, очень хорошего, по словам Хуана и Светланы, строителя, и уже потихоньку начинает рассматривать идею внесения задатка за объект недвижимости. Как Вы думаете, все описанное выше случайность?


    На самом деле, случайности ни в Испании, ни на северном полюсе не происходят. Если Вы на огромном ледяном плато величиной с Нидерланды встретите белого медведя, знайте, это не случайность. Мишка находиться в режиме поиска пищи и ему одному ведомыми способами он отыскал Вас в этой ледяной пустыне. Примерно то же случилось с нашей семейной парочкой приехавшей из далекой страны и "случайно" познакомившись со Светланой и Хуаном. В состоянии эйфории, вызванной окружающим их чудесным миром, они не заметили множество очевидных со стороны несовпадений. В какой то момент, они даже подумали, что нашли золотую жилу, сожалеем, это не так, все наоборот – это золотая жила нашла их!


    «А что тут плохого?» - скажет читатель. Познакомились. Подружились. Понравилось. Купили. Попытаемся объяснить по порядку. Знакомство, это не тогда, когда один лязгая зубами рыщет в поисках добычи, а другой расслаблено щиплет траву на лугу. Дружба - не средство зарабатывания денег. Взаимная симпатия не может быть - сегодня с радужной улыбкой, а завтра утром, после внесения задатка за объект недвижимости, с холодным прагматичным взглядом. Хорошая покупка не может быть сделана с ослепленными эйфорией глазами и умом.


    Решение проблем связанных покупкой недвижимости в Испании и дальнейшей адаптацией для неназванной семьи из России успешно пойдет по тупиковому пути, пути на котором они потеряют много денег и, то что наверстать будет невозможно - много времени своей жизни. Вопросы будут решаться медленно, дорого и изначально неправильно. Ведь Светлана с Хуаном не профессионалы, да и вообще они себя не ассоциируют с продавцами недвижимости. Мы, мол, только порекомендовали наших знакомых. Делать все быстро и дешево для новых «знакомых» россиян еще и не выгодно. Быстро все сделаешь и опять на жаркий пляж?


    О купленной недвижимости вообще нельзя говорить без слез. При ее выборе учитывался только один параметр - «хороший строитель», знакомый Хуана, платил неплохие комиссионные. А что еще можно было ожидать? Ведь в основе описных событий была жадность и фальшь со стороны одних и слепота и легкомыслие со стороны других.


    Хотя любое совпадение с реальными персонажами и событиями мы просим считать случайным, заметим, подобное происходит каждый день со многими людьми. Удачи Вам!

    Почему не стоит доверять информации найденной Вами в специализирующихся на недвижимости интернет-поисковиках при покупке дома или квартиры в Испании? 

    На первый взгляд идея разработки всеобщей системы, где продавцы могут разместить свои объекты недвижимости, а покупатели могут их найти, войти в контакт с продавцами и в конце концов приобрести недвижимость, кажется современной, технологичной, экономичной для продавцов и покупателей. Однако, как «недавно» выяснилось – мир не совершенен, он полон изъянов и противоречий и очень часто, то что многим хочется видеть таковым, на самом деле таковым не является и являться не может.


    В период, когда интернет делал свои первые шаги многие серьезные агентства недвижимости в Испании ориентированные на иностранцев создали свои сайты, таких агентств не много и все они функционируют и по сей день, поскольку продажа недвижимости – это их единственная профессиональная деятельность и способ заработка. Постепенно, с развитием интернета, количество интернет ресурсов стало расти, однако количество профессиональных продавцов недвижимости всегда оставалось прежним. Предложение также всегда остается ограниченным. В реальном мире на разработку новых строительных проектов и их осуществление уходят годы и они не появляются как грибы, как иногда кажется легкомысленным журналистам. Люди не покидают города и не выставляют все жилье этих городов на продажу. Прирост предложения осуществлялся и осуществляется и по сей день только в виртуальном пространстве и идет несколькими направлениями.


    Первое направление, за счет производства тысяч сайтов клонов созданных в автоматическом режиме специальными компьютерными программами (даже не людьми), немного различных по дизайну, но внутренне идентичных, вообще не содержащих реальных предложений или, другими словами, с застарелыми предложениями прошлых лет собранными из того же интернета. 100%-ая суть этой «армии клонов» создать кажущееся многообразие предложения, а в итоге, обманом, из всего многообразия клонированного выбора, привести покупателя к одному и тому же продавцу, даже не продавцу-профессионалу, а продвинутому в интернет-технологиях посреднику-студенту, который приведет к некому реальному продавцу-загадке. Над этим стоит задуматься, ведь допустим, когда женщина - загадка – это романтично и увлекательно, но когда загадкой является продавец недвижимости - это просто опасно для здоровья и, по меньшей мере, для кошелька.


    Второе направление, копирование и воровство чужой информации, замешанное на обмане и черных технологиях продаж. Вопрос «как вырваться из небытия?» мучает многих и такое решение - как долгий и кропотливый труд этих же многих и не устраивает. Хочется все и сразу. Зачем, нарабатывая опыт из знания, искать интересные предложения на рынке недвижимости, ездить по горам и полям, вести переговоры, фотографировать, изучать юридическую сторону вопроса, анализировать возможные финансовые риски, если можно просто скопировать предложения у того, кто все это выше описанное уже проделал?


    Копирование информации с чужих сайтов - это работа хотя и требующая определенных навыков, однако, не имеющая ни малейшего отношения к недвижимости расположенной в каком либо уголке Земного шара. Совершающие эту «работу» не приобретают ни малейшего опыта и знаний, поэтому, чтобы попытаться продать подходит информационный туман и прагматичный обман. Например, ставиться цена на объект ниже, чем цена на сайте откуда украдена информация и получится, что Вы победили победителя.


    «Грамотный» в интернет-делах покупатель, каких большинство, в таком случае, обязательно найдет интернет-подкованного продавца и поедет или пойдет к нему покупать недвижимость. Далее все прозаично, выясниться, что недвижимость была продана за день, час или минуту до прихода покупателя (что бывает и в реальной жизни) и будет предложено посмотреть другие, не менее интересные предложения по более реальным ценам. В прямой пропорциональной связи от затраченных покупателем сил, денег и времени на перемещение своего собственного тела в место расположения «проданного» объекта недвижимости он согласиться с этим предложением и продолжит свою работу с обманщиками. Результат работы, не зависимо от того купит покупатель недвижимость или нет, лежит на отрезке от «неприятного осадка» до «дикого скандала с взаимными угрозами».


    Третье направление - создание поисковых систем в сфере недвижимости по конкретным странам или по всему миру, является самым продвинутым обманом продавцов и покупателей недвижимости. С некоторого момента интернет стал мобильным и насмотревшись фильмов о далеком будущем многие увлечены идеей, что только кликая по экрану своего планшетника можно решить даже очень сложную задачу, например, купить недвижимость за рубежом или отыскать самое привлекательное по цене предложение по продаже квартиры с видом на море. Именно эта идея эксплуатируется теми, кто зарабатывает деньги не выходя из виртуального-интернет пространства в реальный мир создавая поисковые машины по недвижимости, в том числе по недвижимости в Испании.


    Самой основной проблемой поисковика по недвижимости является проблема самих объектов недвижимости, абсолютно неясно, кто и зачем их будет там выставлять.


    Поскольку проблема продажи недвижимости это проблема доверия и профессиональных знаний, частный продавец просто относит свое предложение в несколько известных ему агентств специализирующихся на недвижимости в данной зоне, вот и все, и делает он это совершенно бесплатно. Публиковать свой частный телефон и электронную почту, еще за это платить будет только сумасшедший. Если Вы это пробовали сделать хоть раз в Испании, то поймете чем это закончиться. Вы получите 100-и звонков в течение суток, в том числе половина из них ночью, и не один из них не будет связан с Вашим вопросом. Почтовый ящик будет забит в считанные дни спамом из Аргентины и другого испаноязычного мира, если не устраните разбирать почту, возможно получите предложение на ломаном английском купить Ваш объект в 2 раза дешевле. Это будет потенциальный клиент из далекой России. В конце концов Вы снимите объявление.


    Все настоящие профессиональные агентства имеют свои сайты. Ни малейшего смысла публиковать предложения на чужих сайтах у них нет, поскольку лучше тратить деньги на свое продвижение, чем на продвижение других, в данном случае поисковых систем по недвижимости. На протяжении последних лет к нам обратились десятки вновь создаваемых поисковых машин по недвижимости с предложением бесплатно публиковать свои объекты, все они получили отказ. Поскольку мощь современных поисковиков, например, таких как Google вполне способна отыскать любой сайт в любом уголке мира, рассчитывать на интернет-продвинутых студентов нет необходимости. Кроме того есть просто платная реклама в интернете, где любое предложение станет доступным всем в считанные секунды без каких либо посредников.


    Кто еще может размещать свои предложения в поисковых машинах? Агентства не имеющие собственных сайтов? А стоит ли вообще доверять таким агентствам свои кровные деньги? Отсутствие собственного сайта позволяет им появляться и исчезать под разными именами не заботясь о подпорченном имидже. Скорее всего это далекие от недвижимости люди вовсю практикующие черные технологии продаж и обман описанный выше (см. Второе направление).


    Описанная выше проблема связанная с отсутствием желающих публиковать за свои деньги предложения в поисковых машинах по недвижимости абсолютно реальна. Тогда откуда берутся тысячи предложений о продаже по всем регионам Испании? Все очень просто, поскольку интернет расположен в виртуальном пространстве и там возможно все, как в фильме «Матрица». Программисты пишут специальную программу-робота, которая в автоматическом режиме день и ночь ходит по сайтам и скачивает, правильнее сказать - ворует, предложения по недвижимости и помещает их в свою базу данных. Затем база проходит ручную проверку и часть предложений, содержащая фотографии с логотипами компаний отбраковывается. Остальное выливается на обозрение публике с той или иной степенью автоматической доработки до нормальной информационной кондиции.


    Поэтому на поисковиках по недвижимости мы часто сталкиваемся с множеством «парадоксов», говоря словами из то же «Матрицы». Например, каждые 2 или 3 страницы многие предложения начинают повторяться, таким образом сжимая объем общего количества предложения в разы. Или на сайте компании, якобы опубликовавшей предложение, мы его не находим. Это легко объяснимо, информация считанная роботом из интернета была не корректна, поэтому пришлось подставить другую или предложение было давно продано, а программу-робота никто не предупредил. Одно и то же предложение находиться на разных страницах по очень серьезно различающимся ценам и т.д. и т.п. Предложения строительных компаний и агентств на сайте-поисковике публикуются в 2 или 3 часа ночи (видно из времени публикации предложений). Что, у сотрудников не хватило рабочего для и они взяли работу на ночь? Зачем? Что, следующего дня не будет? В Испании и днем сложно заставить людей работать, ночью уж подавно невозможно. Частное лицо страдающее бессонницей еще может себе это позволить, а зачем это крупному застройщику объект которого давно отобрал банк?


    Мы проделали эксперимент, подписались на получение всей новой информации на самом продвинутом поисковике по недвижимости в Испании с целью оценки реальности потока предложения. В итоге, за неделю, по такому мегаполису как Барселона, со вторичного рынка приходило менее десятка несуразных предложений, которые затем повторялись. По новым предложениям в течение целого года мы получали одни и те же три самых неудачных строительных проекта в регионе, которые мы не взяли на продажу зная о них за долго до полученной подписки.


    Необходимость в этом тексте возникла потому что на рынок продажи недвижимости пришли люди из интернет-технологического сектора, которые не имеют никакого отношения ни к продавцам недвижимости, ни к покупателям, ни к риэлторам. При этом они решили, что могут зарабатывать на всех и при этом оказать этим всем – виртуальную, не существующую услугу.

    Почему не стоит ехать в Испанию самому в поисках агентства или строительной компании, пытаясь купить недвижимость «напрямую»? 

    Профессиональные испанские агентства и строительные компании, затратив приличные средства, уже приехали к Вам в Россию и без посредников предлагают недвижимость в таком широком спектре и на таких условиях, какие невозможно получить даже в Испании! Почему это так? Агентство, например, такое как наше - «Reunion de agencias europea S.L.», специализируясь на Российском рынке, постоянно изучает и чутко следит за потребностями клиентов из России. Это касается: постоянно изменяющихся правил и требований, связанных с приобретением недвижимости не гражданами ЕС, кредитования сделок с недвижимостью для граждан России, типов и конструктивных особенностей недвижимости, которым отдают предпочтение русские клиенты (касается сделок как высокого, так среднего и экономичного уровня). Спектр географических зон предлагаемых к продаже способен удовлетворить самые изысканные вкусы и предпочтения.


    Находясь на близком расстоянии от своих клиентов, такие компании дорожат своей репутацией и стараются предоставить наиболее полный спектр услуг по продаже и пост - продажному обслуживанию. Испанское происхождение (резиденция) компании дают возможность предоставлять клиентам качественно новый уровень сервиса при работе с Консульством Испании (подаче документов на визы, резиденцию, налоговые номера и прочее).


    Ценовая политика компаний полностью соответствует традиционной практике продажи недвижимости в Испании – цену назначает продавец недвижимости (в случае с новой недвижимостью - строительная компания), а не агентство. Комиссию агентству выплачивает продавец от стоимости продажи установленной для частных покупателей.


    Как итог, покупателю в России доступен уровень сервиса, намного превышающий тот, который дают испанские офисы на местах местным клиентам. Ведь для местных клиентов не нужно открывать счета в банках и добиваться получения кредита, с ними не нужно ходить в 5 утра в комиссариат полиции для получения налогового номера, не нужно проводить маркетинг недвижимости, поскольку местные прекрасно знают цену и зону, не нужно возить по всему региону давая разностороннее представление о недвижимости, не нужно открывать визы, запрашивать документы из регистра собственности, подписывать договор купли-продажи в отсутствии покупателя по доверенности, автоматизировать коммунальные и налоговые платежи, устраивать детей в колледж и делать много других диковинных вещей не свойственных агентству недвижимости.


    Первое к чему нужно быть готовым, когда Вы переступаете порог офиса испанской компании в Испании это то, что все вышеперечисленные услуги теоретически, за отдельную плату, компания оказать может, но обычно она этим не занимается и не особенно ждет, что Вы все это будете просить, т.к. большинство их клиентов – европейцы, сами прекрасно справляются с решением всех этих проблем.


    Таким образом, при полном отсутствии экономии в цене недвижимости, броуновское движение по Испании в поисках птицы счастья видится вовсе бессмысленным. Скорее всего, поездка закончится неудачей или, что еще хуже неудачной покупкой и все, что Вам останется, тешить себя мыслью, что Вы купили то, что хотели.
    Поэтому, собравшись ехать покупать недвижимость в Испанию «напрямую» прежде взвесьте все «за» и «против», стоит ли лишать себя первоклассного сервиса и еще доплатить за это!

     Почему не стоит работать с туристическими агентствами при покупке недвижимости в Испании?

    Обращение в тур агентство за недвижимостью сродни обращению в поликлинику за справкой об отсутствии судимости - «Вроде известно, что поликлиника какие-то справки выдает, по всей видимости, и эту выдать сможет».

    Вы имеете дело с элементарным посредником, причем как минимум, вторым по счету, который не выдерживает никакой критики по сравнению с профессиональным испанским агентством недвижимости. И лицензия, выданная в России на ведение туристической деятельности, ровно, так же как и лицензия на открытие ветеринарной клиники или любой другой деятельности не прибавляет не весомости ни дополнительных прав этим компаниям.

    Не нужно забывать, что каждая профессиональная деятельность решает свои собственные задачи. Цель ветеринара — вылечить животное, цель туроператора — продать тур. С этим трудно не согласиться, и, в конечном счете, продает недвижимость все равно — риэлтер. И с этого момента начинаются все те же проблемы, что и с «хорошими знакомыми» (читайте ниже).

     

    Почему не стоит доверять знакомым, коллегам по работе которые живут «там» и «все знают»?

    Покупка недвижимости слишком серьезное дело в жизни человека чтобы доверять его не профессионалам.

    Первое о чем следует помнить это то, что очень сложно купить объект недвижимости «подешевле», поскольку любой владелец недвижимости знает истинную цену своей квартиры, дома, виллы … и очень серьезные обстоятельства должны заставить его продать это достояние дешевле своей стоимости. Даже если такие обстоятельства имеют место, владелец, зная, что как процедура продажи, так и покупки недвижимости имеет много подводных камней «отнесет» свой объект в профессиональное агентство. Почему он это делает? Потому что агентство знает как продавать. У агентства есть клиенты, которые обращаются каждый день. Агентство обладает необходимой инфраструктурой (офисом, сотрудниками, адвокатами) и связями в различных инстанциях (банках, муниципалитете, нотариате, регистре собственности). Тогда откуда Ваши многоуважаемые знакомые получат достойный объект недвижимости. Естественно из агентства. Больше их взять нигде нельзя. Если агентство действительно обладает таким объектом недвижимости, оно не будет делиться ни с кем комиссионными. Какой в этом смысл? Если объект имеет и без того привлекательную цену и может быть продан «в лёт». Так и появляются «спекулянты», которые, пользуясь Вашим доверием «набрасывают» сверх продажной цены, они же это люди, усердно распространяющие слухи о том, что «не дай бог Вам обратиться в агентство, где работает русский человек!!!». Не забывайте, что эти люди, «Ваши знакомые», работаю не только против своих сильных конкурентов – профессиональных агентств, но и против Вас – «покупателей недвижимости в Испании». Поскольку, эта информация, о «плохих русских», давно вышла за рамки Вашей приватной беседы и стала известна широкой местной аудитории, и теперь она усиленно подрывает имидж покупателей из России, потому что не бывает такого, что все продавцы по национальности русские - плохие, а все покупатели той же национальности - хорошие и добропорядочные люди, скорее всего они плохие все, думают местные испанцы, учитывая еще то, что имеют свойство переходить из разряда покупателей в разряд продавцов - как это сделали «Ваши хорошие знакомые».

     

    Жизнь в Испании, насыщенная соблазнами увеличивает ценность денег и сильно меняет людей. Главное, что они «знают» наверняка это то, что ни одна покупка недвижимости не может обойтись без комиссионных. Принимая благородное решение «взять всю комиссию на себя», они руководствуются элементарной жаждой наживы, причем в этом пороке замечены весьма состоятельные люди. При этом покупка недвижимости, которая могла бы стать для наивного владельца источником вдохновения и новых материальных поступлений, становиться источником неприятностей и чрезмерных затрат. Виной всему стремление одних быстро и легко заработать деньги и стремление других выгадать и сэкономить. Но две эти цели взаимно противоположны и не могут привести покупателя недвижимости к желаемому результату, доказывая лишний раз народную мудрость «скупой платит дважды». Мысль «со мной этого не произойдет», «я этих людей знаю хорошо», «авось кривая выведет» и т. п., здесь, на западе, не срабатывает и дает осечку.


    В чем же основная проблема таких сделок. В основе всего, все равно, стоит строительная компания или инмобилярия, именно они и способны заплатить комиссионные вашему хорошему знакомому, старому другу или подруге. Вы уважаемый читатель, преподноситесь как «клиент по знакомству». Это означает, что Вам можно продавать, что угодно и где угодно. Используются не хитрые аргументы типа «ты будешь жить не далеко от меня», «дешевле ты не найдешь», (последнее, кстати, может оказаться истинной правдой, дешевле и хуже недвижимости, чем ту которую Вы приобрели, найти невозможно) Вас «по-быстрому» приводят к заветной цели. О том, что эту недвижимость будет невозможно продать и сдать история умалчивает. Легко находиться агентство или проверенный, не Вами, человек, который с улыбкой на лице подписывает контракт на управление Вашей недвижимостью, т.е. сдачей ее в аренду, уплата налогов и т.д. Находиться банк, который дает 2,8% годовых вместо 4%. Все складывается в Вашу пользу. Вы выгадали, достигли своей цели, но не тут то было. По истечению нескольких месяцев Вы получаете документы на недвижимость, но в них почему-то указана слишком низкая стоимость, не та за которую Вы заплатили. Квартира (дом, бунгало) почему-то не сдается. Более внимательно посчитав на калькуляторе, Вы обнаружили, что заплатили большие комиссионные банку за получение кредита, и реально он Вам обошелся не 2,8%, а 6%, что превышает все мыслимые нормы. Вместо сказочных доходов с вашего счета регулярно списываются суммы за управление Вашей недвижимостью. Дело в том, что «по великому блату» здесь, в Испании, все делается «для галочки», истина заменяется приятным на слух и на вид суррогатом с одной единственной целью — быстрей отделаться. В последствии все списывается на испанскую нерасторопность, жару, период отпусков, но Вам от этого не легче. Не удивительно, если Вам впоследствии, поступит предложение продать недвижимость на 30-40% дешевле от стоимости, за которую Вы ее приобрели. Это и будут те самые обстоятельства, при которых владелец недвижимости продает ее ниже рыночной стоимости. На этом круг замкнется. Чтобы не оказаться в центре этого круга и не разрушить хорошие отношения со своими друзьями и знакомыми, руководствуйтесь теми же инстинктами, которые Вами движут при выборе врача, способного излечить тяжелое заболевание. Работайте с профессионалами!

     

    Все права принадлежат Reunión de agencias europea S. L. Перепечатка запрещена.